勝手にぶつぶつ

今年に入ったあたりから、
急ブレーキが掛かっている首都圏郊外の不動産市場。
急ブレーキの理由は、
世界同時不況と、少子高齢化による不動産市場の鈍化が原因だ。

そんな状況から、
ここへ来て首都圏郊外の不動産屋が行きづまってきている。

ある不動産屋があるんだが、
金融機関から融資を受けてバンバン仕入れをしていた。
土地を買って社屋も立てて、社員も増やしてイケイケどんどんだった。

ところがここへ来て、殆どの社員が辞めたとの事。
そして、数か月前から仕入れ物件を急募し始めた。
そんなに物件が足りないのか？
聞く所によると、その会社は在庫が溜まっているとの事。
それなのに、何で仕入れ物件を急募しているのか？

それは、資金繰りに詰まって来て、
運転資金がヤバくなって来たと見るのが正解だ。
手持ち物件の在庫が溜まると利益はでないし、
金利の支払いが厳しくなってくる。経費の支払いも同様だ。
当然運転資金も詰ってくる。
しかし今金融機関は融資を絞っていて、
そう簡単に希望通りの運転資金は融資しない。
特に不動産屋の運転資金に対しては審査が厳しい。

そこで良くやる手なんだが、
仕入れ物件融資をオーバーローンして、
オーバーした部分を運転資金に回そうと言う訳だ。
これをやり始めた不動産屋は、かなり運営が厳しいと見て間違えない。

ここへ来て、そんな不動産屋の話をよく聞く。
件の不動産屋だけの話では無いのだ。

アベノミクスで金融緩和され金融機関は
融資できる所に片っ端から融資を突っ込んでいた。
景気回復もあって、不動産が若干ではあるが動きを見せていたが、
一昨年辺りからブレーキが掛かって、
今年に入って急ブレーキが掛かっている。

それまで調子こいて仕入れしていた物件が売れなくなって、
塩漬け物件が増えて来たのだ。
損切りしてでも売り抜けられれば良いが、
小さな不動産屋は、ひと物件毎が勝負だから、
損切りできない事が多い。

物件が売れなければ利益は無い。
当然運転資金や金利の支払いに困る事になる。
貯えがある内は何とかなるが、
それが底をついたらパンクする。
しかし金融機関は運転資金を融資しない。
そこで、仕入れ物件をオーバーローンして運転資金を確保しようと言う事だ。

当然この行為は金融機関に対する詐欺にあたる。
上手く売れ抜けられれば発覚する事無く終わるが、
行き詰まった場合は、その辺りの責任も問われる事になる。

調子よい時は、倍々ゲームで儲かるが、
不動産は単価がでかいから、ブレーキが掛かった時が恐ろしい。
簡単に返済できる物では無く、潰れる時は早い。

俺はそういう状況をこれまで何度も見て来たから、
ウチの会社はあえて大きくせず、
ずっと零細企業のままで、安定した貧乏をやっている。
無借金経営だから、市場の変化にも耐えられる。

俺はベンツに乗りたいとも思わないし、
豪華な家に住みたいとも思わない。
必要最低限があれば良く、
細く長く続けて行ければ良いと思っているから、
大儲けする事はごくたまにあるが、大損する事は無い。

今の政治を見ていると、
この先、嘗ての輝いた経済に戻る可能性は限りなく低く、
不動産市場に関しては、少子高齢化の影響を強く受け、
住宅市場に関しては、長い目で見たらデフレが続いて行くものだと見ている。

そうなると、
金融機関から融資を受けて物件を仕入れる事は、
ちゃんとした目を持っていなければリスクになる得る。

調子こいてバンバン仕入れすると、
その内経済がちょっと調子悪くなったら、
それまで右肩上がり経ったベクトルが、一気に下がる事になる。
それに耐えうる体力があれば良いのだが、
オーバーローンするという事は、
すでにその体力は無いと見るのが正しい。

その様な不動産屋が増えているし、
住宅ローンのパンク件数も増えていると聞いているから、
首都圏郊外の不動産市場は来年あたりから、
じわじわリーマンショックの後の様な状況に陥るのではないだろうか。

そうなった場合は、
ウチみたいなところは却ってビジネスチャンスになる。
だけど、スケベ心を出すと失敗するから、
そこは謙虚に展開して行く事が肝心だな。

以前ウチでやる仕事だったのが、
結局仕事取られてしまった件があるんだが、
それはウチが業者に納めた土地の擁壁工事で、
隣地との高低差が１ｍ程ある現場で、
当該現場の方が１ｍ程ＧＬが高かった。

俺は建築に影響が無い様に、
ＧＬの高低差を１ｍに抑えて
擁壁ブロックで積む図面書いて見積を出した。

そしたら工事を施主の方でやる事になって、
ウチはその仕事を他所に取られてしまった。
どうやら後出しじゃんけんで、
ウチが出した見積よりも安くやったみたいだ。

この施主、不動産屋で以前にも取引した事があるんだが、
仲間の知り合いで営業力は無く、物も知らない。
しかも嘘をついたり筋を通す事もしない。
こっちもその辺りを知っていて、
都合の良い時だけ利用する様にしている。
だから仕事取られてもどうって事は無い。
そんな事もあるだろうと織り込み済みだ。

後日その現場の販売をウチでやる事になって、
ウチがやるはずだった擁壁を見てみたんだが、
施主が発注したブロック屋がド下手で、
目地はボロボロ出ているわ、
真っ直ぐ積めてないわ、
境界杭から糸引いてみたらどうやら隣地に出っ張っている臭いｗｗ。

そして何よりもＧＬ上げちまって隣地との高低差が１.３ｍ程になって、
控えも取っておらず、
Ｃ種のブロックで積んであるから土圧がヤバいｗｗ。

万一この現場が売れた時にウチは重説に
「ブロック擁壁は隣地に越境している可能性があります。
　また将来土圧で膨らむ可能性もあります。
　建築にあっては土圧に留意する必要があります。」
と書かなければ、
ヘタしたらウチにも損害賠償請求が来るかもしれない。

重説にそんな事書いたら売れないｗｗ。
かといって売主は擁壁をやり直すつもりはないし、
その分値引きするつもりも無い。
つまり欠陥商品だ。

という訳で、
この現場ウチは手を引く事にする。
仕事を取って来た仲間には悪いが、
経費を掛けるだけ無駄だ。

さてこの現場、
果たして売れるのか？
俺は売れないと思う。
もし売れたとしたら買った奴はよっぽどのアホだ。
将来隣地とのトラブル必須ｗｗ。
建物建てたら擁壁工事は容易ではない。
ってか事実上できない。

多分この現場、塩漬けになるんじゃないか。
最終的には激安で売る事になるだろう。
まぁウチは知ったこっちゃねぇけどな。

不動産取引の話なんだが、
わざわざ取引のハードルを上げるあほが居た。
ハードルを上げたあほは業歴３０年以上だが宅建取引士は持っていない
ベテラン営業マン。
ベテランと言っても不動産に関する法律やその背景については
ちゃんと理解していない中途半端だ。

問題の取引は土地の売買で、物件の道路付けは角地だった。
一方の道路は二項道路で、セットバック分の所有者は本地と同じだ。
もう一方は位置指定道路（私道）で所有権持分を持っていなかった。
セットバック分は位置指定道路に接していた。

セットバック持分がある角地の売買で、
物件引渡しまでにセットバック分を
行政に採納する事を停止条件にした契約にしてしまった。

その結果どうなったかというと、
行政に採納する条件として、
セットバック分を測量しなければならないんだが、
その為にはセットバック分に接する位置指定道路の所有者全員から
ハンコをもらわなければいけない。
位置指定道路の所有者は１５人にも及ぶ。

ハンコをもらう作業が難儀しているのだ。

すんなりハンコをくれる人が過半数。
ごねる人が数人、
行方不明二人、
遠隔地一人。

とにかく全員のハンコをもらわない事には測量が完了せず、
測量が完了しないと行政へ採納できない。
行政に採納できないと契約は破棄となる。

あほの営業マンは
買主への親切心でセットバック分を行政へ採納する事を条件としてしまったんだが、
最初から俺がこの事を知って居れば、
セットバック分も本地に付けて
現状の権利関係のまま買主に引き渡していた。
面倒くさい事が起きる事が予想されるからだ。

本地の土地の所有者が、
セットバック分の所有権を持っていれば建築確認は取得できるし、
セットバック分は公道だから非課税で
持っていても問題は無い。
もちろん位置指定道路からも建築確認は取得できる。
位置指定道路は使わなくても問題は無いので、
権利を持っていなくても何ら問題は無い。
もしもセットバック分を行政に採納したければ、
購入した人が行政に採納手続きをすれば良い。
だから現状のまま買主に引き渡せばスムーズだったのだ。

所がセットバック分を行政へ採納する事を停止条件にしてしまったからさぁ大変。
位置指定道路の所有者全員からハンコをもらうのに難儀して、
引渡し期限までの時間はどんどん無くなるし、
費用は売主負担で、
測量の費用は勿論、
行方不明者を探したり、
遠隔地にいる人にハンコをもらう費用が嵩んで売主も不満顔。

どうしてこういう事になったかと言うと、
取引全体を包括して見る事ができず、
目の前の状況だけを見て判断してしまったのだな。

それは知識や手続きに不理解があって。
よかれと思ってやった事が、
実はものすごい面倒な事になると言う理解が無かったのだ。
あえていばらの道を歩んだ様な物だ。
その結果、契約破棄の憂き目に遭いそうなのだ。
自ら寝た子を起こした様な物なのだ。

不動産屋の力量と言うのはこういう所に出てくる。
それは一般客からは分からない。
力の無い不動産屋に依頼した客は損をする事になる。

この件、今更泣き言を言っても始まらない。
とにかくハンコをもらう事だ。
結局手間暇考えたら、
余計な事を条件に付けてしまったために、
そんなに儲かる仕事じゃ無くなってしまった事に、
今更ながらあほは気が付いた様だ。

変なプライドを捨てて、
取引の前に詳細を俺にちゃんと報告とけば、
こんな苦労をせず、
とっくに取引は完了していたはずだ。

コンピュータとそのネットワークの発達で、世の中随分変わった。
買い物に行って代金を支払う時「Ｔカードはお持ちですか？」とあちこちで聞かれる。
今やＴカードは６７００万人が保有しているんだそうだ。
俺はＴカードを持っていない。持たない様にしている。

Ｔカードを作る際、氏名、年齢、住所、性別、電話番号を記入する。
Ｔカードで買い物をすると、どこで何を買ったのか、全て発行会社に記録される。
エロＤＶＤのタイトルまで記録されている。
そしてそれらの情報は裁判所の令状なしに、捜査当局へ流されている。

別に悪い事をしてる訳じゃないから、捜査当局に情報を流れても平気なんだが、
捜査当局以外にも情報を流されている可能性だってあるかも知れない。
または図らずも情報が漏洩する可能性だってある。
実際ツイッターやヤフーの情報は漏洩した。
その途端、あやしいメールがどっと届くようになった。

Ｔカードの履歴を見れば、
その人がどこで何をいつ購入したのか一目瞭然だ。
Ｔカードの履歴情報から、その人がどんな人なのか読み取れる。
更に氏名、住所、電話番号の情報まである。

つまりＴカードの情報で、
その持ち主の様子が他人に丸裸で分かると言う物だ。
そしてその情報は蓄積されてゆく。

今日も俺は買い物の度に聞かれる。
「Ｔポイントカードはお持ちですか？」
俺は答える。
「いいえ、持っていません。」

知り合いの営業マンから聞いた話。

某大手ビルダーの経営状態があやしいと言うのだ。
と言うのは、契約から決済までの期間をやたら早くしてくれと言うのだそうだ。

その客は買い替え客で、住宅ローンを使わない客なんだが、
契約から決済までの期間を、３週間として欲しいと言われたそうだ。
住宅ローンを使わないと言っても、自宅の売却手続きやら、引っ越しの段取りがある。
それを考慮したら、３週間と言う期間は余りに短すぎる。

営業マンが売主某ビルダーの担当にその旨を伝えたら、某ビルダー営業マンは
「上からの指令なので........。」
と言われたそうだ。
つまり、
資金回収を急いでいる＝資金難
と言う事だ。

また、その某大手ビルダーはここ最近、自社グループ物件を販売する会社を立ち上げている。
これは少しでも早く物件を売却する目的もあるが、
グループから外に出る経費を、少しでも抑えたいと言う意味合いがある。

さらに、既存の子会社ビルダーの使えない社員を販売会社に出向させている。
これも経費節減の意味と、人員整理を示している。

少子高齢化の影響で、建売の一次取得者が減り、建売が以前の様に売れない。
だけど肥大した企業体制を維持して行くには、一定以上の物件を動かさなければならない。
それには、一定の経費が掛かる。経費が経営を圧迫していると見る事ができる。

その為、自社物件販売会社を立ち上げて、仲介業者に支払う仲介手数料を抑える。
さらに自社グループの会社から社員を出向させれば、グループ全体の人員を増やさず、
新会社を立ち上げる事ができる。

販売会社の営業マンが置かれる環境は厳しい。
成績が芳しく無ければ叱責されて居ずらくなり退社してい行く。
人員整理に販売会社は打ってつけなのだ。

この某大手ビルダーグループは、ここ数年人事の動きが激しい。
俺の知り合いで、長年勤めた人も相当数辞めている。
明らかに人員整理を行っている。
実際某大手ビルダーの物件は以前ほど売れていないし、
売れないから値引きも激しい。
当然利益率は下がる。

経営難とは言わないが、体制のスリム化を図っているのは明らかだ。
これから更にその動きは活発化するだろう。
社員数も多いから、これから冷や飯を食わなければならぬ奴が増えるのだろう。