勝手にぶつぶつ

恐ろしい事実を知ってしまった...........。

それは注文住宅を受けた会社の事なのだが、その会社、
既に破綻して事実上無いのだ。
法人登記は残っているが、事務所も無いし、電話もFAXも無い。
債務整理を弁護士に依頼している。

現在建物の工事２件が進行中で、今月末に１棟引渡し。
もう１棟は来月引渡し。

その会社の社長。不動産も建築もド素人。
今月末に決済を控えているのに、あまり良く分かっていない。
人生初めての決済なんだそうだ。

実はそいつから司法書士を紹介してくれと頼まれたんだが、
その事実を知って、
どうもトラブりそうなので、断る事にした。

問題は来月決済の方で、こちらは間接的にウチの会社に影響がある。

来月引渡しをする家に、施主の父親が同居する事になっている。
現在父親は、施主とは別居していて、
父親が住んでいる分譲マンションの売却をウチの会社が委任を受けて
契約成立させた。

父親は、施主の家が完成したら同居する事になっていて、
それに合わせて今住んでいるマンションを明け渡す事になっている。

所が、施主の注文住宅でトラブルが起きたら、
父親の行き先が無くて、こっちの取引に影響が出る。
下手したら違約になって損害賠償問題に発展する。

その家は、利益を先食いしてしまっていて、
どうも残金がギリギリか少し足りないかも知れないと言うのだ。
プロなら正確な金額をはじき出せるんだが、
素人だから、あまりアテにならない金額しか出せないみたいで、
こちらとしてもヒヤヒヤしている。

ウチの会社は、１月末に施主の建物が完成して、
２月の頭には父親がその家に入り、
マンションの引渡しが出来ると言う前提で
マンション売却の取引を進めた物で、
施主の注文住宅がトラブルかも知れないと言う話は、
つい先日聞いたばかりだから、ウチが責任を問われる事は無い。

ただ、取引が成立しないと、ウチに報酬が入って来ない。

この先どうしたものかと考えている。
手助けしないとウチの取引に関わる。
しかしそれはトラブルに巻き込まれる可能性も含んでいる。
何とも悩ましい案件に巻き込まれてしまったものだ。





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ウチで預かっている専任物件がある。
その物件に客を案内したいと、不動産業者から問い合わせがあった。
問い合わせの声は、老人特有の少しおぼつかないしゃべり方だった。
多分昔から一人でやっている不動産業者なのだろう。

なので売主さんと連絡を取って案内の段取りを取った。

その業者は物件を案内して、客から購入の意思を受けたと連絡があった。
客は７０歳代の女性で、現金で購入すると言う。
物件のある同じ町内には、息子夫婦が住んでいる為、
ウチで預かっている物件に目を留めたそうだ。
本人は気に入って購入の意思を示したが、
後日息子にも物件を見てもらって、それでよければ契約の手続きをしたいと言う事だ。

そして後日、件の業者が息子をその物件に案内した。
案内が終わった後、売主の客からこちらに電話が来た。
「今日案内した業者のじいさん、大丈夫なんですかね？」
と言う、どうしてだ？と聞くと、
「客から質問されてもちゃんと答えられないみたいで、見ていてこっちが不安になった。」
と言うのだ。

確かに電話の声もおぼつかないし、送られてきた連絡先のFAXは思いっきり手書きだし、
俺にも一抹の不安が走った。
その後も連絡が無いから、こちらから電話してみたら、
案の定、息子がダメだとの事だった。

原因は物件では無く、そのじじぃにある。
諸経費の事を質問されてもちゃんと答えていなかったそうだから、
客が不安を抱いたのではないかと思うのだ。

客も物件を気に入って購入の意思を示しているにも関わらず、
仲介業者に不安を抱いてパンクするなんて話は、
余程いかがわし業者でなければあり得ない事だ。

この爺さん業者、
地元の古い付き合いのある地主を相手に賃貸業務を中心にやっていたのでは無いだろうか。
想像するに、その付き合いの紹介で、客を案内した物の、
売買物件などやった事が無く、その後の処理や費用などには疎く、
客に明確に答えられなくて、不安感を募らせたのだと思われる。

そんなじぃさんだったら、案内の時に俺も行ってフォローすれば良かった。
そうすりゃこっちで話をまとめて、じぃさんには手数料を払ってやったのに。

物件は抵当権の末梢の関係で、若干値段が高い。
だから客がつきにくいのは認識していた。
折角のチャンスをじぃさん業者に潰されてしまった様なもんだ。

全くもったいない事をした。



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リースバックとは、住宅ローンが支払えなくなった人が、

住んでいる家を誰かに買ってもらって、その人に家賃を支払って住み続けると言う方法の事。


最初ウチに任意売買を申し込んできた売主兼債務者。

ウチを断って、リースバックに拘って

「買い取ってリースバックしますよ。」

と誘った業者になびいたが、

結局リースバックできないと言われて、ウチに戻ってきた。


相場からして、とてもリーズバックして払える家賃にはならない事は直ぐにわかるのに、

素人を「このまま住めますよ。」と誘い入れて、結局「リースバックはできません、売りましょう。」

と言う姑息な手段だと言う事は最初から分かっていた事だし、

売主にもその事は説明したのに、一縷の望みを掛けてそっちに頼んだのだった。

案の定「リースバックはできない。」と言ってきたそうだ。


この業者、関西方面から進出してきた業者で、支払いに困った客を相手に、

「そのまま住めますよ。」と誘うのが常套手段の様だ。


奴らが言うには、１０％の利回りが見込めればリースバックするとの事だが、

家賃を１０万円支払えるとしても、１２００万円で抹消、売却できなければ、

１０％の利回り確保は無理だ。


リースバックできる人の条件は、残債が少なくて、ある程度の家賃が支払える人だ。

もうひとつは、親戚などに買ってもらって、その親戚を大家にして家賃を支払う方法だ。

これらの例は少ない例で、この希少な例を挙げて、

「そのまま住めますよ。」

とさそうのは、景品表示法に抵触するのでは無いか？

その内規制の対象になるのだろうな。


遠回りしたが結局戻ってきた売主、良い勉強になっただろう。

最初から任せてくれれば、悪いようにはしないのに。

素人が中途半端な知識で右往左往すると損をする。

かと言って、件の業者の様な奴も居る。

不動産業界は、魑魅魍魎の世界なのだ。


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消費税の駆け込み需要で、さぞかし懐が暖かいと思われているハウスメーカー。

実態は全然そんな事が無くて、ちょっと厳しい状態になっているのだそうだ。


先日、某ハウスメーカーの人と話をしたんだが、

そのハウスメーカーは、支店と人員の整理統合を行っているのだそうだ。

そのハウスメーカーは、数年前にも支店と人員の整理統合を行って、

歩合給もさげたそうなんだが、消費税の駆け込みも大した事が無く、

その反動に準備する為なのか、ここへ来てそういう動きなのだそうだ。


成績の悪い支店は取り潰しで、その支店の店長は、

他県の子会社に出向になるそうだ。

退職に追い込むための配置転換でだな。


あるハウスビルダーは、業績の悪い支店を廃止するんだが、

そこの店長以下営業マンは、全員クビなんだそうだ。

目のある人材については、取り潰す前に配置転換させるそうだ。

ちなみにTVCMをよくやっている所だ。


前述のハウスメーカーをクビになった営業マンは、

そのハウスビルダーに流れる事が多いのだそうで、

そこでも業績が悪いと、あっさりとクビになってしまうのだそうだ。


住宅産業は、基幹産業と言っても良い産業で、経済的波及効果は大きい。

だからこれまでも景気対策に住宅産業を用いて来たが、

今、住宅産業に関する環境は悪い。

非正規社員が増え、年収が少ないのは勿論、

非正規社員では住宅ローンが原則として通らない。

従って、家を建てたり、買ったりする人が減る。

また一時取得者層の人口も減り、所得や雇用環境が悪い。


こんな状態だもの、ハウスメーカーだって整理統合、人員削減をする罠。

それを受け入れるハウスビルダーはブラック企業なんだから、

住宅産業の営業マンになんかならない方が良い。

今営業マンはみんな食えないから。




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今都内の土地を扱っているんだが、この調査でちょっと厄介な事がある。

扱っている土地は今は更地なんだが、以前どのような建物が建っていたのかが分からない。

建物の閉鎖登記簿を調べれば直ぐに分かると安易に思っていたんだが、

まず古い謄本が廃棄されてしまっていて、全てが揃っていない事。

枝地番が明記されていないから、どの建物が現在の土地に当てはまるのか分からない事。

この事から土地上にかつて、どんな建物が建って居たのか分からないのだ。

また以前の建物は戦後間もなく建てられた物で、現在とは地番表記が違っていたりするから、

謎を解くような作業で、法務局に２時間程篭って閉鎖登記簿を閲覧したが、２件しか判明しなかった。


なぜ従前の建物を調べているかというと、埋設物があるかどうかを調べたいのだ。

RCの建物なら、地下基礎やパイルが残っている可能性がある。

これを取り出すには多額の費用が掛かる。当然地価に反映される。

木造の建築物なら、そういった物の可能性は低い。


まぁウチは仲介だから、物理的な埋設物調査の負担は無いのだけれど、

買主は計画に影響が出るから、予め知りたい所なのだ。


今は登記がコンピュータ化され、便利になった反面、過去を追うには面倒臭くなった。

また古い登記簿は処分されて居る事もあって、遡及するのが難しくなりつつある。

近代化が全て良いかと言うと、そうでも無いのだ。



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