勝手にぶつぶつ

いやぁ～時間が掛かった、任売の販売許可。

この物件は機構絡みの物件で、弁護士から任売の依頼があった。
依頼があったのは今年３月で、債務者と会って売却の委任を受けてから半年掛かった。

委任を受けた時点では、まだ滞納は殆ど無く、そこからスタートだったので、
金融機関の方が中々進まなくて、金融機関から任売の連絡が来たのが７月に入ってからだった。

機構絡みなので、書類や写真の提出、査定の提出をして、売却価格が決まったのがお盆前。
債務者は遠方に赴任中の為、専任媒介契約は郵便でやりとり。
債務者もおっとりしている人物で、こちらから郵便物を出したのに返信しない。

催促の電話を入れて、こちらに書類が届いたのが一昨日。
書類を揃えて昨日サービサーに郵送して、めでたく販売に漕ぎ着けた。

債務者と会ってから半年近く。
まぁまだ保証会社にも落ちていない状態からのスタートだったから、時間が掛かったのは仕方ない。
しかし今回の物件はマンションだから、その間管理費や修繕積立金の未払いが嵩んでしまう。
当然販売にあっては不利になる。

債権者の査定も厳しい。
こちらの査定では１５００万ちょっと。当初債権者が提示した売却価格が２１００万円。
とんでもないトンチンカンな価格だ。
抗議したら１７００万程度になったが、それでも高い。
でもまぁそれでやってくれと言うから、指示された価格でとりあえず販売を掛けた。

現場は遠方だから、売却は地元業者に任せる事にする。手数料が片手になるのは仕方ない。
手間なのは、債務者は遠方に赴任中で、しかもオートロックのマンションだから、
現地に鍵を置いておく訳にはいかない。

だから鍵を一本預かって、案内の度に鍵を開けに行かなければならない。
しかしウチの事務所から現場まで３０キロ近くある。
一回案内が入れば、半日はつぶれてしまう。
ガソリンの値上がりが著しい中、決まらなければ無駄に終わる。

それでも儲かれば良いけれど、１７００万の片手だ。
一般の売主なら、広告料だの事務手数料だの上乗せして貰う事もできるが、
任売の債権者からはそれができない。無論債務者はカネがない。
下手すりゃ引っ越しの手伝いもしなけりゃならない。

おそらく１７００万では客は付かないだろう。
客が付くのは、俺が査定した１５００万ぐらいだと思う。


あんまり儲からない現場なのだけれど、
弁護士との付き合いがあるから、たまには金にならない物件もやらなければならん。
世間の柵という奴だな。

いやぁ驚いた。建売の施工。すげぇや、あれでOKなんだ。信じられん。
殆ど養生しない基礎コンクリートにも驚いたが、躯体の施工も酷いもんだ。

野地板なんだが、棟と谷に２センチぐらい隙間が開いている。
アスファルトルーフィングとコロニアルを貼って、その上に板金するから
当面雨漏りはしないどろうけど、古くなったら雨漏りする確率は相当高い。

俺が建築の現場で仕事していた時に叩きこまれたのは、
雨漏りは絶対にさせてはいけないと言う事。
だから雨仕舞は徹底的にやらなければならないと叩き込まれた。

野地板は棟であろうが谷であろうが隙間なくピッタリ張って、
更にその継ぎ目にはコーキングを打って防水した。
その上でアスファルトルーフィングとコロニアルや瓦。そして板金を施工だ。

今日見た現場の野地板は、角の合わせ目も合っていないし、張り込みも雑。
時間に追われているのは分かるが、酷いもんだ。
もちろん検査にも受かるし、雨漏りもしないだろうが、古くなったら絶対にアラが出る。

仕上げてしまったら絶対に分からない部分で、もしトラブルが起きたら、
手抜き工事と言われても仕方ない施工だ。

今の建売はひどい。建材が値上がりしているが、不動産価格はデフレで、
売主の利益率は悪くなっている。
だから少しでも早く施工して資金を回収したいのだろうが、
それにしてもちょっと驚きの施工だ。

俺はもう家を建てたから買う事は無いが、建売だけは絶対に買いたく無い。

昔の建売に比べ、今の建売は数段良くなった。
しかし建売はやっぱり建売。
その片鱗を今現場で見ている。

昔の建売は米栂の辺材を使っていたから、反るは捩れるは暴れて仕方なかった。
窓枠もスプルスなんかを使っていたから、こちらも反ったり捻れたり、しかも大工の手によっては
木口が荒かったり、油でペンキに斑が出たり。

今の建売は集成材だから躯体が暴れる事はほぼ無い。
窓枠も工場で作られた既成品で、品質が一定している。

今の建売は現場作業が楽になった分、スピードを求められる様になった。
そこに問題がある。

基礎なんだが、生コン流して2日で枠を外してしまう。
しっかり養生していないから仕上がりは白っぽい。
コンクリートは水と薬剤を反応させて強度を出す。
所が枠を早く外して今うと、水分が蒸発してしまい反応ができず、本来の強度が出ない。
だから生コンを打ったらしっかり養生、少なくとも５日から７日は養生したい所だ。

それから驚くべきは建て工事で、土台の布設から建て、外壁下地、屋根、サッシまで
正味５日で仕上げてしまう。
プレハブ住宅並みの早さだ。

仕事ぶりを見てみると、当然粗い。大工はスピードを求められているから、
精度は二の次だ。工期に間に合わなければペナルティをくらう。
特に気になったのは、建具周りの防水だ。あれじゃ雨漏する事があると思う。

建材の発展で現場作業が少なくなり、建てに掛かる作業が無くなったから、
その分時間は掛からなくなったが、発注者は更なるスピードを求め、また安価を求めるから、
仕事が荒くなるのは当然だ。
家は一生使うも物。それがこれでは嫌だな。

建売だけじゃない。ビルダーが作る注文住宅も同様だ。それでいてそんなに安くない。
モノ作りよりも経済が優先される昨今の建築。
スイードアップも技術のひとつだが、それが本来の部分を阻害したら何の意味もない。
人間のやる事には限界がある。
しかし経済を元に考えたら、早く建物は建ててもらいたい。

あまりに社会に余裕が無くなって、様々な事が限界に来ている。
社会全体に余裕がなければ、この様な事は続くのだろう。

いやぁ～驚いた。すげぇ不動産屋が居たもんだ。

ある営業マンが居るんだが、仲介物件の建売物件を気に入った客がいて、
資金計画も何も出していないのに、即買付けを取って翌日に契約を締結させ、
その後に資金計画を出しているんだそうだ。
あり得ない。

当然ローンパンクする確率も高い。

どうしてそういう強引な契約をするのか聞いたら、
客の気が変わるから、直ぐに契約に持ち込むのだそうだ。

この手法、俺も昔使っていた。
だけど、資金計画は一番最初に出すし、
自社物だったから、資料関係は全て把握していたから、
結論取ったら即契約が出来たが、
仲介物件で、調査もせず重要事項の説明書と契約書作って契約するとは、
恐れ入谷の鬼子母神だ。

そもそも調査もせず、どうやって重要事項の説明書が書けるのだろう？
プロなんだから間違えがあってはならない。
もし重要事項の説明書や契約書に不備があって、
責任問題を問われたたどうするのだろうか？

こんな事をしている会社だから、当然取引上のトラブルも多いし、
他社からは「素人集団」と言われている。
何千万円もする物を扱っているのに、恐ろしい事だ。

こんな状態だから、本来契約してはいけない客と契約をしてしまい、
ローンが上手くゆかなくて、にっちもさっちも行かない状態になっている客がいるらしい。

俺に言わせれば、ローンが通らないのは客じゃない。
最初に資金計画の話をしておけば、ローンが通るかどうかは直ぐに分かる。
だけどそれをすっ飛ばして契約をしてしまうから、
余計な労力を使うだけだ。
それに、売主にも迷惑を掛け、信用を失う事になる。

全くひどい話だ。
でも現実にある話で、進行しているから恐ろしい。
こんな会社や営業マンに当たった客は不幸だ。

噂には聞いていたが、今どき本当にこんな不動産屋が居るなんて、
驚くやら、呆れるやらだ。

首都圏郊外の某不動産屋。
地上げで力をつけて、いけいけドンドン。
あちこちに支店を設けたが、数合わせの為に素人集団。
地元不動産屋仲間では有名な素人の集まり。

どのぐらい素人かというと、ローンの申し込みが出来なくて、
知り合いの不動産屋に住宅ローンの申し込みをやってくれと頼んできたそうだ。
住宅ローンの申込もできない不動産屋なんて..........。どんだけ素人なんだよ。

頼まれた方の不動産屋は、そんなの面倒くさくて受けたくない。
だから、断るだろうと思って「一件２０万円。」と言った所、
「それでも良い。」というから引き受けたそうだｗ。

こんなのが不動産業者として店を構え、広告を打って集客しているのだから恐ろしい。
店長ですら不動産の事を分かっていないみたいで、
よくまぁこんな状態でやっているものだと、感心するやら呆れるやら。

自社物の仕入れもデタラメで、他所の倍の値段で買っているそうで、
それが焦げ付いてどうにもならず、
どこか他の業者で買ってくれる所は無いか連絡が来たが、
末端価格で買う業者は居ない。バカじゃねえの？

こんなんだから業績もあまり良くなくて、
資金繰りもだんだん厳しくなってきているみたいで、
今季決算は、どうやら赤字転落になりそうだとの事。

そのくせ支店は相変わらず増やしているという理解不能な不動産屋。
まぁ出が不動産屋じゃない成金だから、
金に物を言わせてこれまでやってきたが、
中身が無いから業績は下がる一方で、それが積もってきたみたいだな。

俺的には、相場を乱すこういういい加減な業者は居なくなってもらいたい。
業界を混乱させるだけだ。
今月末が決算期だそうで、その内内容が分かるだろう。