勝手にぶつぶつ
ブローカーは当てにならない
彼らは不動産業免許を持たず、不動産情報を流して収益を得ている。
正規業者とブローカーの違いは、
正規業者は責任を持つ、ブローカーは責任を持たないのが最大の違い。、
ブローカーは問題が起きたら逃げてしまえば良い。正規業者はそうは行かない。責任を取らねばならない。
だから正規業者は安全、確実な不動産取引を行う。
ウチにもブローカー絡みの情報が入ってくるが、ちゃんと繋がった試しが無い。
ブローカー情報は、大抵ちゃんとつながらず尻切れトンボだ。
それにブローカーは法律を知らないから、無茶な事を平気で言ってくる。
そもそもブローカーは不動産業者では無いから、報酬を得てはいけないし、
正規不動産業者はブローカーと取引をしてはいけない事になっている。
特に金額の大きな物件はおばけが多い。
おばけとは、存在しない取引話の事で、実際には売り物ではない物件の事だ。
直接ブローカーが情報を持ってきた場合は、ウチは取り合わない。
しかし間にブローカーが入っている場合は、ウチからは分からない。
そんな案件は大抵成果が上がらない。無駄骨を折るだけだ。
先日あるブローカーとやり取りがあったが、
不動産屋崩れのブローカーならまだ取引のツボを得ているから話が通るが、
不動産業の経験が無いブローカーが、見よう見まねでやっている奴だったから、
最初から頓珍漢で全く話にならなかった案件があった。
その他にも現在ブローカー絡みの情報が入っている。
この情報はある不動産会社から入ってきた情報で、相続と債権からみで急いで売りたいと言うもので、
早速ウチで動いたんだが、いざ客付けとなった段で、ちょっと待ったになってしまった。
事情を聞いてみると、間にブローカーが入っていて、
そいつが何やら企んでいる様で話が進まないとの事だ。
最初からブローカーが噛んでいる事が分かれば、この話は請けなかったんだが、
業者から来た話だったから、まさかブローカーが噛んでいるとは分からなかったのだ。
無駄な事をしてしまった。
そもそも数千万円から数十億円もする物件の売却依頼をブローカーなどには任せない。
特に債権物は金融機関や弁護士から情報が出るが、彼らはブローカーに売却依頼をしない。
大概ブローカーはどこかで聞きかじった情報を持ち歩いて、
上手くつながればあわよくば報酬にありつこうとする。
だけど問題が起きれば真っ先に逃げ出して責任を取らない。
こんな輩とは取引ができない。だからウチはブローカーの情報は受け付けない事にしているんだが、
間に噛んでいる場合は分からない。
ちゃんとしている奴なら、不動産業の免許を取得している。
何かの事情で、不動産業の免許を取得できず、ブローカーであるけれどもちゃんとしているなんて奴は、
これまでお目に掛かった事が無い。
そういう人は、どこかの業者に所属している。
ブローカーは実に厄介な存在だ。
囲い込み
囲い込みとは、専任媒介契約を取った不動産業者が、他の業者に情報提供せず、
自分の所で客付けをして、両手で仲介手数料を頂こうという作戦。
こんなの昔から大手不動産会社がやってる。
週刊誌で名前が上がっていたのは三井不動産、住友不動産、東急不動産だ。
こいつら昔からレインズに図面を掲載しているが、詳細な地番が記載されていない。
ハナから業者に出すつもりはないのだ。
しかも地番聞いても適当な事を言ったり教えない。
余程売れなくて、早く決着を付けなきゃならない物件だけだす。
専任媒介契約を締結したら、レインズに登録しなけりゃならないんだが、
一瞬だけ登録して登録証明書を取得して、直ぐに登録を取り下げてしまう。
委任した客には登録証明書を見せて、後は自分の所だけで客付けをすると言う方法もある。
媒介契約を締結した不動産屋が、故意に情報を隠して独占することは宅建業法で禁止されているが、
それを明らかにするのは中々難しい。
だから囲い込みは昔から特に大手業者がやっている事で、
俺からしてみたら当たり前の事だと言う感覚だ。
ちなみにウチはそんな事はしていない。
片手でも良いから早くカネにしたいからｗｗｗ。
どうも大手がやっていた囲い込みのデータが流出してるとかしそうとかで、
国交省が乗り出す気配があるらしい。
国交省はなあなあじゃなくて、少し大手に対してちゃんと対応してもらいたい。
大人のケンカ
相手はかのダメ男だｗ。
ダメ男は俺に負債がある。会社のカネも搾取している。会社の書類も偽造している。
それなのにダメ男は俺を警察に訴えるのだそうだｗ。
何を理由に訴えるのかは意味不明で、楽しみにしている。
また仄聞した所によると、弁護士にも相談しているのだそうだ。
何を相談しているのだ？刑事？民事？
民事なら破産の相談か？ダメ男は破産しても俺に対する債務は免除できない。
刑事の場合、何について相談しているのか全く不明。
そもそも未だにウチには弁護士から受任通知が届いていないｗ。
早くこないかクビを長くして待っている。
なぜなら、弁護士を入れてくれたほうが話が早いし、こっちの手間も省けると言うものだ。
ダメ男についての民事、刑事に関わる証拠はバッチリ取り揃えてある。
生憎この所俺は忙しいし、バカの戯言は聞きたくも無いし奴の顔も見たくないから、
弁護士に任せる事にした。
証拠、書類など法的背景になるものは全て揃っているから、
弁護士としては赤子の手を捻るよりも容易い仕事になるだろう。
ダメ男は俺がどういう人間なのかよく知っているはずだ。
そして俺を敵に回した奴がその後どのようになったのかも知っているはずだ。
俺は自分で言うのもなんだが、優しい方の部類に入ると思う。
ただし、やるとなったら息の音が止まるまで徹底してやる。
ダメ男は俺に恩を仇で返し、謂れのない刃を向けてきたのだから容赦はしない。
ダメ男本人はもちろんの事、ダメ男の家が吹っ飛ぶ事になるだろうが容赦はしない。
年老いた両親がどうなろうとも俺の知ったこっちゃない。
大人のケンカの仕方を徹底的にみせてやろうと思う。
素人仕事
先週から知り合いの現場を手伝っていた。手伝うと言うより請け負っていると言った方が正確。
道具も機材も全部ウチのもの。
最初はある中古住宅のブロック塀を解体して欲しいという依頼。
俺は年に何度か、気分転換を兼ねてこの手の仕事を引き受ける。
ウチの会社にはユンボとダンプがあるから、この手の仕事はお茶の子さいさい。
所が現場に行ってみると、元地主が出てきて植木を植え替えろだの、
裏のブロックも壊せだの、排水桝を入れ替えろだの言って来た。
俺に言われても、俺は元請けじゃないから勝手にできない。
元請けの知り合いも現場に来て、植木の植替や裏のブロックの壊しもやる事になった。
元請けは建設屋では無く不動産屋だから、現場の段取りが悪い。
話が二転三転するし、工事の段取りもできていないから無駄だらけ。
結局解体して綺麗にするのに三日も掛かった。
俺ひとりだったら一日半で終わったな。
やれやれと思っていたら、その現場で今度はブロック擁壁と掘削、排土してくれと頼まれた。
ブロックを積む奴は居るとの事で、俺は遣り方と根切り、ベース打ちまでやってやった。
ブロックを積むこともできるが、面倒くさいし腰に来るから、
知り合いが頼んだ「ブロックを積む奴」に後は任せる事にした。
所がその「ブロックを積む奴」というのが、昔外構屋に半年ほど居たという不動産ブローカーで、
仕事ぶりを見ていたら、全くの素人だｗ。モルタルからなっちゃいないｗ。
ブロックを積む時のモルタルは、細かい砂とセメント多めにして粘り気を出すように調整するんだが、
そいつのモルタルは、最初は水っぽくて、柔らかすぎる。
柔らかいから固くするとして砂を足したから、
今度はバサモルタルになってしまったｗ。
俺が「柔らかい時はセメントを入れるんだよ。」とアドバイスしたら、
それが気に食わなかったらしく、「柔らかい時は砂を入れるんだ！」と意地を張った。
そんなんでバサバサだから上手くゆく訳も無く、しかも目地の幅も見ないからバラバラ。目地も汚い。
天端も凸凹だし、通りもガタガタ。ブロックが汚れも汚れを取らない。
天端の仕上げも駄目だし、フェンスを立てる穴もモルタルで埋めてしまった。
ひどいのは裏のブロックで、俺が境界から１センチ内側に逃げて水糸を張っておいたのに、
何故か越境して積まれているｗ。
通りを見てみると、最後の四本が外側にカーブしている。しかも水平が取れていないからガタガタ。
気がついた俺が修正したが、ひどいものだ。素人以下と言っても良いほどｗｗ。
まぁ表に面している場所じゃないし、裏のブロックは１段で植木に隠れているから分からないだろうが、
プロが見たら「ああ、素人さんが日曜大工で積んだのね。」という感じ。
だけど道具は一式全部ウチの会社の物だからなｗｗ。道具も持っていない素人職人ｗｗ。
俺ならまっすぐにちゃんと積む。俺が積んだと思われたら心外だ。
俺のやるべき仕事は完璧に収めたから、ただブロックは俺じゃ無いから。
これで施主から幾ら金を取るのか知らないが、俺の分はしっかり頂く。
タワーマンション 修繕できず
それは丸でホテルの様で、エントランスは勿論、廊下にも冷暖房が施されている。
築後まだ数年だったそのマンションの修繕積み立て金は、
毎月５千円にも満たない額だった。
だいたい５年置きごとに修繕積み立て金は上がってゆく。
まるでゆとり返済の様だ。
新築時に修繕積み立て金が低く抑えられているのは、
新築販売時に修繕積み立て金が高くては、中々売れないと言う事だ。
けれど建物はできた瞬間から劣化が始まる。
確かに最初は劣化の度合いは少ないかもしれないが、ある時点を過ぎると急激に劣化が始まる。
その頃から修繕費の支出が増えてくるんだが、修繕費の蓄えが十分なければ工事ができない。
今その問題が出ている物件がある。
月島の５４階建ての超高層マンションなんだが、築１５が経って大規模修繕を行おうと、
スーパーゼネコンに見積もりを依頼した所、見積を断られたという話だ。
技術的に出来ない事は無い。金の問題だ。
東京都庁は建築費に１５００億円。築１５年後の大規模修繕に掛かった費用は７５０億円だったそうだ。
公共の建物や商業ビルは十分な修繕費を見込んで準備しているのだろうけど、
居住用マンションはとても十分とは言えない。
特に居住用は、建物が利益を生むと言う事が無い。住民の収入から拠出するもので、
中にはローンを支払ってギリギリなんて居住者も居るだろうから、余裕なんて無い。
まぁ本来住んじゃいけない人まで住んでいる訳で、
しかも建築物は、上へ行けば行程コストが掛かるものだから、
超高層マンションなんて、高コストの塊みたいなものだ。
件のマンションは修繕積立金の蓄えが十分ないから、大規模修繕が出来ないのだ。
俺は不動産屋なんだが、本音を言えば居住用としてマンション買う奴はバカだ。
あんなもの運命共同体で、古くなればなるほど厄介になる。
美味しいところだけ利用して上手く売り抜けるのなら話は別。
また利益を生むのならそれも別。
しかし終の棲家にしようとマンションを買ったら、後で大変な事になる。
若い時にローンを組んでマンション買って、定年と共にローンが終わる。
年金暮らしになって大規模修繕だ、建て替えだとなったら、そんな費用は拠出できない。
近年のマンションは建ぺい容積共にいっぱいで建てているから、等価交換も出来ない。
嘗てブームになった湯沢のリゾートマンションがゴーストタウン化しているそうで、
売りに出ているものがあるが、５万円とか１０万円なんて物件もある。
そもそもこれらマンションはバブルの時の税金対策で売れたもので、
修繕積み立て金や管理費が高くて、今となっては売りに出しても買う人がいないのだ。
修繕積み立て金や管理費が安ければ買う人も居るのだろうが、
毎月５万円以上も掛かるリゾートマンションを買う庶民はいない。
居住用マンションも同じで、物件評価は下がるが建物が劣化する分だけ修繕積み立て金は上がる。
建物はボロなのに、維持費が高い物件なんて誰も買わない。
それに古くなって解体するにもコストが掛かる。当然それは所有者の負担になる。
新しくて利便性の高いウチは価値があるが、古くなったマンションほど厄介な物は無い。
共有持分だから、自分の考えだけではどうにもならないのだ。
それにしても築１５年で大規模修繕できないなんて、
これを機に超高層マンションの評価が変わるかもしれない。
超高層マンションは、高ランニングコストの建物だと言う事が、マイナス要因になる。
どうなるかしばらく注視する事にする。
