勝手にぶつぶつ

以前都内のちょっと品の良いマンションを仲介した事があるんだが、
それは丸でホテルの様で、エントランスは勿論、廊下にも冷暖房が施されている。

築後まだ数年だったそのマンションの修繕積み立て金は、
毎月５千円にも満たない額だった。
だいたい５年置きごとに修繕積み立て金は上がってゆく。
まるでゆとり返済の様だ。

新築時に修繕積み立て金が低く抑えられているのは、
新築販売時に修繕積み立て金が高くては、中々売れないと言う事だ。
けれど建物はできた瞬間から劣化が始まる。
確かに最初は劣化の度合いは少ないかもしれないが、ある時点を過ぎると急激に劣化が始まる。
その頃から修繕費の支出が増えてくるんだが、修繕費の蓄えが十分なければ工事ができない。

今その問題が出ている物件がある。
月島の５４階建ての超高層マンションなんだが、築１５が経って大規模修繕を行おうと、
スーパーゼネコンに見積もりを依頼した所、見積を断られたという話だ。

技術的に出来ない事は無い。金の問題だ。
東京都庁は建築費に１５００億円。築１５年後の大規模修繕に掛かった費用は７５０億円だったそうだ。
公共の建物や商業ビルは十分な修繕費を見込んで準備しているのだろうけど、
居住用マンションはとても十分とは言えない。
特に居住用は、建物が利益を生むと言う事が無い。住民の収入から拠出するもので、
中にはローンを支払ってギリギリなんて居住者も居るだろうから、余裕なんて無い。
まぁ本来住んじゃいけない人まで住んでいる訳で、
しかも建築物は、上へ行けば行程コストが掛かるものだから、
超高層マンションなんて、高コストの塊みたいなものだ。
件のマンションは修繕積立金の蓄えが十分ないから、大規模修繕が出来ないのだ。

俺は不動産屋なんだが、本音を言えば居住用としてマンション買う奴はバカだ。
あんなもの運命共同体で、古くなればなるほど厄介になる。
美味しいところだけ利用して上手く売り抜けるのなら話は別。
また利益を生むのならそれも別。

しかし終の棲家にしようとマンションを買ったら、後で大変な事になる。
若い時にローンを組んでマンション買って、定年と共にローンが終わる。
年金暮らしになって大規模修繕だ、建て替えだとなったら、そんな費用は拠出できない。

近年のマンションは建ぺい容積共にいっぱいで建てているから、等価交換も出来ない。
嘗てブームになった湯沢のリゾートマンションがゴーストタウン化しているそうで、
売りに出ているものがあるが、５万円とか１０万円なんて物件もある。
そもそもこれらマンションはバブルの時の税金対策で売れたもので、
修繕積み立て金や管理費が高くて、今となっては売りに出しても買う人がいないのだ。
修繕積み立て金や管理費が安ければ買う人も居るのだろうが、
毎月５万円以上も掛かるリゾートマンションを買う庶民はいない。

居住用マンションも同じで、物件評価は下がるが建物が劣化する分だけ修繕積み立て金は上がる。
建物はボロなのに、維持費が高い物件なんて誰も買わない。
それに古くなって解体するにもコストが掛かる。当然それは所有者の負担になる。

新しくて利便性の高いウチは価値があるが、古くなったマンションほど厄介な物は無い。
共有持分だから、自分の考えだけではどうにもならないのだ。

それにしても築１５年で大規模修繕できないなんて、
これを機に超高層マンションの評価が変わるかもしれない。
超高層マンションは、高ランニングコストの建物だと言う事が、マイナス要因になる。
どうなるかしばらく注視する事にする。