勝手にぶつぶつ

デフレでクローズアップされたブラック企業。
労働者を奴隷の様に使う企業の事だ。

ブラック企業は昔からある。不動産、建築業界の営業はブラックだ。
まず給料形態。基本給は１５万から２０万円。それに歩合給だ。
歩合給は会社によってちがう。ポイント制の所もあるし、利益に対するパーセンテージの所もある。

一発当てるとでかい収入になるが、不動産は今、バブル前以下の価格になってしまったから、
歩合給も大した事は無いし、不景気だからそう簡単に契約にならない。

大手企業はどうかしらないが、中小の不動産屋などは、３ヶ月契約が取れないとクビだ。
労働基準法もへったくれも無い。
俺が独立する前に半年だけ籍を置いた会社がそうだった。
俺はその会社の社長と折り合いが悪く、難癖を付けられてクビになった。

大手の会社も安泰かというとそうでもない。
ある大手不動産会社の営業は、全員契約社員だ。店長ですら契約社員だ。
成績が悪いと、契約を解除される。クビと同じ事だ。

だから無茶な仕事をする。当然取引上のトラブルも発生する。
時には裁判沙汰にもなる。

不動産、建設業界の営業なんて、会社からすれば使い捨てだ。
仕事のできるやつは残れるし、稼げる。
社員とは言え、個人事業者みたいなもんだ。

仕事のできない奴は消えてゆく。
業界から去る奴も少なくない。

訪販業界はもっと厳しい。
リフォームの訪販なんか、１ヶ月足らずでグリグリ営業社員が変わる。
そんなに簡単に契約なんか取れない。
余程才能のある奴じゃないと食えない。

相変わらず世の中はデフレで、ブラック企業はまだまだ無くならないのだ。



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不動産を扱っていると、時々事故物件に出くわす。
最近は独居老人が増えて、孤独死も場合によっては事故物件として扱う事になる。

事故物件だと言う事を告知するかどうかの明確な線引は無い。
買った人が嫌だと思うかどうかか判断基準になる。
しかしそれは個人の感性による物だから、どこで線を引けばよいかは明確でない。
なので、現在のところは、判例を元にして説明するかどうかの線引を行っている。

事故物件はケーズバイケースなんだが、
不動産業者が事故物件として扱うかどうかの目安は下記の通りだ。

１　病死であったが、半月後に発見された
　　◯説明する

２　売主（親族を含む）が近くのビルから飛び降り自殺をした。
　　☓説明しない

３　建物内で自殺を図ったが、１週間後に病院で死亡した。

４　購入１０年前に自殺があった中古住宅を、５年間居住した後に転売する。
　　☓説明しない

５　２５年間居住していたマンションで、２０年前に家族のひとりが自殺してた。
　　☓説明しない

６　１０年前に自殺があった建物を解体撤去して、駐車場として使っていた土地を売却した。
　　☓説明しない

７　１年前に自殺のあった中古住宅を買って、建物を撤去の上建売として分譲した。
　　◯説明する

８　戸建住宅の売却で、隣の家で半年前に自殺があった場合
　　☓説明しない

９　マンションの売却で、隣の部屋で半年前に自殺があった。
　　◯説明する

前述した通り、法的に明確な線引が無い。
買った人がどう思うかが判断基準で、その感性は買う人によってちがうから難しい。
中には「別に説明しなくてもいいんじゃないの？」と言う様な物もある。

独居老人の孤独死も増えてきているし、自殺も含めてそんな物件はこれから売れなくなってしまう。
隣の部屋や家にも迷惑を掛ける事になる。
東京の下町などは、関東大震災や東京大空襲で何万人も死んでいる。
そういうのは問われない。
とにかく情緒的な要因だから厄介なのだ。

不動産広告に「心理的瑕疵あり」と書かれていたら、その内容を聞いてみると良い。
あとは神主さんにでも頼んで、ばっちりお祓いをしてもらえば良い。
そうすれば相場よりもかなり割安に購入できるぞ。

俺はしないけど。



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不動産を得る場合、一般人は不動産屋に依頼する。
不動産屋は依頼された不動産を査定して、依頼主に提示する。

依頼主は複数の不動産屋に査定を依頼して、
一番高い価格を示した不動産屋に売却を依頼する。

実にマヌケな話だ。

その不動産屋が買い取るというのならば、一番高い価格を提示した不動産屋に売却すれば良い。、
しかし、仲介で売却をするのなら、どこの不動産屋に依頼しても、
買うのは一般顧客なのだから、市場価格で売れる事になり、
どこの不動産屋に依頼しても同じ事なのだ。

では一番高い価格を提示した不動産屋はどうなのかと言うと、
専任媒介を取って、売却を独占したいが為に、高い価格を提示する。
高い価格で売る訳では無い。、
高い価格を提示して、物件を独占する為だ。

当然売れないから、依頼者には
「もう少し値段を下げましょう。」
と言って結局は市場価格まで落とされてしまう。

不動産には売るタイミングと言うのがある。
長い間高い価格で市場に出回った物件には魅力が無い。
パッ！と新鮮な価格で出た物件には、直ぐに客が付く。

肝心なのは、いかに適正な査定をするかと言う事だ。

ウチの会社では、公示価格や市場価格を元に、地点修正や、環境修正などを相乗して
適正な査定をだす。かなり精度の高い査定がウチの自慢だ。
だから比較的早く売却が進む。
概ね二ヶ月以内に売却してしまう。

今ウチで売却依頼をされている物件があるのだが、
この物件は、他所の会社で査定をした物件で、明らかに相場より高い。
当然その価格ではとても売れない。
１ヶ月ほど物件を預かったが、査定がいい加減だから売れるわけが無い。

その事を査定を出した担当者に伝えたが、
依頼者には直ぐには値下げは言えないとの返答。
現在の価格では当然売れないから、こちらも力を入れる事は無い。
今週末までお付き合いしてやって、後は現場を返す事にする。

実は業者で買い取ると言っている所がある。
顧客との希望の差は２００万円で、そのぐらいなら金がある依頼者だから
埋め合わせはできるだろう。
このタイミングで売却してしまうのが一番なのだ。

現場周辺は供給過多で、価格がどんどん下がっている。
時間が経てば経つほど価格が下る。
買い取ると言ってくれた業者も、そうなれば条件は変わる。
今売ってしまうのが、一番の高値なのだ。
元付の担当者は、その辺りの事が丸で分かっていない。

一般の人が不動産を売買する時に最も重要なのは、物件では無く担当者だ。
担当者ができる奴かそうでないかで、随分と差が出る。
しかしそれは時の運と言うもので、顧客は担当者を選べない。
悪い担当者に当たった顧客は、運が悪いとしか言えない。

今日も業者側から売却物件を見て、この依頼者は随分損をするなと思っているのである。



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不動産屋、特に建売を扱う不動産屋を殺すには刃物はいらない。

週末に雨が降れば良い。


近年では、建売の販売は、現地販売が主になった。

昔は住宅情報紙に広告打って、会社に呼び込んで、営業車に乗っけて案内して決めた。

所が今ではネットが発達し、またお客も不動産屋を警戒するから、

会社に呼び込むやり方は通用しなくなった。


そこで始まったのが、現地販売だ。

現地に客を呼び込むのだから、天気が悪いと集客率はぐっと減る。

雨が降ったら商売にならない。


今週末は三連休で、不動産屋も期待しているのだろうが、

生憎関東地方には台風が接近していて、

週末の天気は荒れそうだ。


週末は年に約７０回近くあるが、正月や盆があるし、天候が悪い事もあるから、

実質は５０回程度で、建売を扱う不動産営業マンは、５０回の週末で勝負している。

秋はお客が動く時期だから、今週末の台風は痛い。

ウチの会社も、建売の仲介をやっているから、今週末は多分商売にならないだろう。

ただ、事業全体からいったら、建売の比率は少ないから影響も少ない。

でも担当の営業マンにとっては死活問題だ。


どうか週末だけは、悪天にならないで欲しいというのが、不動産屋の願いだ。



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間もなく複数の大手建売会社が、持株会社を設立する。

これによって、傘下に入る各不動産会社は整理統合される事になる。

それに戦々恐々としている人達がいる。


それはある会社の仕入れ担当者達だ。

その会社の仕入れ担当者は、仕入れ情報の収集や契約業務はもちろんの事、

開発、造成の管理までの業務を行う。


その際、仕入れ担当者は造成業者からキックバックを貰ったり、

自分が管理する現場を販売する不動産会社からキックバックを貰ったりしていた。

その額は悪どい担当者だと、一般のサラリーマンの年収の２倍から３倍にも及ぶ。

当然表に出ない金だ。


しかし悪い事はできないもので、そういう事はどこからか漏れる。

全部は明らかにならない物の、

会社としてはそういう事が発覚すれば懲罰の対象にする。


そして今回の整理統合。

当然そうした仕入れ担当者は、人員整理の対象となる。つまりクビだ。

ある担当者は、多額のキックバックを袖の下に入れたのがバレて、

クビにはならなかった物の、事実上の左遷人事が行われて、

来る整理統合でクビになる事に戦々恐々としている。


少子化とデフレで一次取得者が減る人口構成で、これから建売業界は斜陽産業になる。

当然大手建売会社は、業務を縮小する。従って従業員も減らす事になる。

その第一歩が、今度の持株会社の設立と、整理統合な訳だ。


これまで給料とキックバックで、この世の春を満喫していた仕入れ担当者はクビを切られ、

これから再就職もままならず、地獄を味わう事になる。


業界ではそんな担当者の噂はとっくに広がっていて、

そんな奴を雇う会社は無い。


お天道様は見ているのだ。



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