勝手にぶつぶつ

この所何度も書いているが、
首都圏郊外の不動産屋は少子高齢化の影響を受けて不調だ。
大手建売ビルダーも体制整備している。
今後首都圏郊外の不動産市場は縮小している。

不動産商品と言うのは単価が高い。
仕入れは簡単に億にゆく。
中小零細の不動産屋で自社物件を扱っている所も同じ。
数は少なくても数千万円から億は行く。
それは金融機関からの借り入れと言う事になる。

景気が良くて商品が売れて居れば、
金融機関から億単位で借りていても、
売れて利益が乗っかって戻って来る。
金融機関への返済も問題が無い。

所が景気が悪くなって、
商品が売れなくなった時が怖い。
売れ無くなれば値下げをする。
利益が薄くなっても売れれば良い。
利益を割っても、補填して売れれば良い。
それが出来なくなった時が怖い。

借入は丸々負債になる。
他の物件が売れて、その利益で補填する事ができれば良い。
また運転資金が得られれば良い。

金融機関は運転資金も貸してくれるが、
それも一杯になって行き詰まった時不動産屋は、
商品物件仕入れの借入金に運転資金分も上乗せして借入を起こす。
もちろん不正行為だ。詐欺罪にもなる。

今、複数の零細不動産屋でそれをやり始めているのを知っている。
従業員をクビにしたのになぜか積極的な仕入れをしている。
仕入れで運転資金を引っ張っているのだ。
キャッシュフローが悪化している証拠だ。

今首都圏郊外の不動産屋は、
少子高齢化の影響で物件が売れない。
消費増税の影響も確実に出ていて、
都内のオリンピック需要も終わった。
今年は更なる景気の落ち込みが見られるだろう。

その時、
在庫を抱えた零細不動産屋は抗う術を持たない。
大手は規模がでかいから何とかなるが、
問題は零細不動産屋で、
調子こいて大手の真似事をしていた所だ。
金融機関の返済猶予措置もあるから、
直ぐに破たんする事は無いだろうが、
キャッシュフローが行き詰まるとどうにもならなくなって、
負債を抱えて不動産屋は一気に破たんする。
そこが不動産業経営の怖い所だ。

俺はこの業界に仕入れ・開発から入っている。
営業から入ったのではない所がウチのミソ。
市場調査と原価計算は厳密にやるから失敗した事が無い。
だけど、ここ数年の市場の縮小スピードは半端じゃない。
マッハの速度で縮小していると言って良い。
団塊の世代のジュニアの購買層が終わって、
バブル崩壊時に生まれた子たちが今の購買層で、
その数は急激に減っているからだ。
ウチはその辺りの事も予め読んでいて現在無借経営だｗｗ。

大儲けしようとせず、
食えればいいやぐらいのスタンスならどうにでもなる。
ウチは氷河期の小動物みたいなもので、
上で、でかい恐竜たちが生き残りの戦いをしている時に、
穴の中でひっそり過ごしている様な物だ。

これから首都圏郊外の不動産業界では、
経営に行き詰まった中小零細の不動産屋が破たんする光景を
見る事になるだろう。