勝手にぶつぶつ

不動産屋の形態にはいくつかあって、
ウチ見たいに売買がメインの所と、
賃貸がメインの所がある。

売買がメインな所は、
不動産を仕入れて付加価値を付けて売る事によって利益を得る。
または不動産売買の仲介業務で手数料を稼ぐ。

賃貸がメインな所は、
賃貸物件の仲介手数料や、
大家からもらう管理料・広告費などが主な収入。

賃貸で食ってゆくには、
如何に自分の所で抑える管理物件を多く持つかがポイントになる。
大家と提携して１０世帯のアパートをひとつ預かるとする。
家賃に管理費を２千円乗せたとすると、
その不動産屋は、
１か月で２万円の管理費の売り上げがある訳だ。

かようにして１０世帯のアパート１０棟を管理したら
総部屋数は１００部屋で、
月の管理費収入は２０万円になる。
この他に管理している部屋の契約更新料で、
二年に一回更新手数料が家賃の１か月分入る。
仮に家賃が５万円で１００部屋あったら、
二年に一回５００万円入る。
月にならすと約２０万円で、
さっきの管理費と合わせると月額で４０万円になる。
これが２００世帯管理していたとすると、
売り上げは倍になる。

だから賃貸がメインの不動産屋は、
なるべく多くの管理物件を持ちたいわけだ。

たくさん管理物件を持つのは良いのだけれど、
住人の苦情や問題を解決しなければならない。
家賃の不払いについては、
近年家賃保証に加入する事を条件に賃貸借してるから、
家賃滞納が発生しても、
保証会社に電話を入れれば業務終了。
昔に比べたら随分楽になったものだ。

管理していて一番厄介なのは、
自殺や事件が起きる事だ。
いわゆる事故物件って奴だな。

事故物件が発生すると、
その部屋はしばらくの間貸せなくなる。
当然大家は家賃が入らないし、
不動産屋は管理費や更新手数料が入ってこなくなる。

最近はわざわざ家賃が安い事故物件を選んで入居する店子もいるが、
それはごく少数で、
ほとんどの人は避けるのが事故物件。
で、それをどうするかとう言うと、
金を支払って、
事故物件に実際に一定期間住んでもらうんだそうだ。

このアルバイトはあまり公募されず、
口伝えで広げられていて、
事故物件に賃貸借契約をしたと見せかけて実際に住んでもらう。
バイト料は１か月あたり数万円から１０万円程度。
これで３か月から半年ぐらい入居してもらう。
水道光熱費は不動産屋もしくは大家が負担する。
バイトは家賃タダの上にバイト料はもらえるし、
光熱費不要で住める。

事故物件でも一度誰かが住めば、
次に入居する人に事故物件である事を告知しなくても良いという事になっている。
大家にしてみれば、
何年も家賃収入を失うよりも、
数十万円支払って次の入居者に住んでもたらった方がお得という事だ。

近年大家向けに、
事故物件保険ができたが、
原状回復の為の費用と、
数か月分の家賃保証は出るが、
ロンダリングはできない。
ロンダリングして非事故物件にしないと次の入居者が入らない。

以前は事故を起こした遺族と賃貸契約を交わして、
遺族が住んでいた事にして事故物件ロンダリングをしてたみたいだが、
近隣の居住者から、
居住実態が無い事がばれるから、
実際に人を住まわせて事実を作ろうと言う訳だな。

住むところに困っている奴や、
オバケなんか怖くない！
って奴を使えば、
ロンダリングできる。

実は俺の知り合いも事故物件を売りに出していたんだが、
告示事項ありだし、
大島テルに記載されちゃって売れなくなってしまった。
もう何年も塩漬けになっている。

ロンダリングのやり方は他にも様々あるが、
物件の所有者にしてみたらいい迷惑だ。
近年素人の不動産投資が流行っているみたいだが、
素人が不動産に手を出すと、
時として事故物件にされたりして、
百戦錬磨の不動産屋ならロンダリングできるが、
素人じゃダメだろうな。
下手すりゃ借り入れの返済ができなくなって、
自分が事故物件バイトをする様になってしまうぞｗｗ。