勝手にぶつぶつ

ウチの会社では任意売却を取り扱っている。

任意売却とは、住宅ローンが何らかの理由で支払えなくなって、
売却価格より借入の方が多い不動産を売却する事。

住宅ローンが支払えなくなって、そのままにしておくと差し押さえを食らって競売に付される。
強制売買だ。
そうではなくて、積極的に債権者と話し合いをして、強制では無く、任意で売買する事から
任意売買と言う。まぁ通称だ。

以前は、競売よりも任売の方が高く売却ができた。
しかし今は、競売に関する法改正もあって、競売落札価格が上がって、任売と競売の価格差が無くなった。
ヘタすると、競売の方が高く売れる事がある。

以前は任売の場合、債権者の交渉で、立退き費用として５０万円から１００万円程度確保する事ができた。
所が現在では２０万円程度が上限で、住宅金融支援機構では特段の理由が無いと出してもらえない。

所が、任売を扱っている不動産屋のHPを見ると、
「引越し費用　キャッシュバック７０万円！」とか「５０万円！」などと謳っている。

どうしたらそんなカネが捻出できるのか不思議に思ったが、理由がすぐに分かった。
７０万円バックしてもらえる人の場合、売却金額が５０００万円の場合だ。
つまり、業者が受け取る仲介手数料の中からキャッシュバックすると言う仕組みだ。

だから、売却金額が低い場合はキャッシュバック率も安くなり、
２０００万円以下は売却価格の１％と小さく書かれていた。

そりゃそうだ。今は債権者が転居費用をみてくれない。どこからか費用を捻出しなければ、
債務者を物件から追い出せない。そこで仲介手数料から出すとしている訳だ。
だから売却価格が高いと沢山キャッシュバックしてくれて、低いものはそれなりと言う事だ。

しかし「７０万円キャッシュバック！」と書いて有れば債務者は
「７０万円あれば生活再建の費用になる。」と考える訳でその業者に依頼する訳だ。
しかし話を聞けば、それは高額物件の場合に限ると言うことになるのだが、
業者は網にかかった獲物は逃さない。そのまま専任契約を確保すると言う事になる訳だ。

似たようなパターンでは、リースバックできます！というのがある。
リースバックというのは、物件を誰かに買ってもらって大家さんになってもらって、
家賃を支払えば、そのまま住めますよと言うものだ。

しかしそんな事は極稀な事で、殆どリースバックなんてできない。
リースバックの条件は、利回り１０％以上が確保できる事が条件だ。
住宅ローンが支払えなくなるぐらいだから、高い家賃は支払えない。
買う側にしてみても、担保価値を鑑みれば、高い価格では買い取れない。

一般サラリーマンなら、家賃は１０万円が限度だろう。
単純計算で、１０万円の家賃設定をするのなら、残債は１０００万円程度だ。
１０００万円程度なら、任売しなくても債権者と話し合いをして、
返済条件を変更してもらえば支払いできる。

信用できる親戚に買ってもらうという手もあるが、そんな事はほんとに稀な事で、
極稀な事しか無いのに、さもリースバックしてそのまま住める！と謳って顧客を集める業者も居る。
ウチにもそんな業者に騙された客が来た事がある。

ウチの場合、任売物件は殆どが弁護士からの紹介だ。
なので最初からちゃんと話をして任意売却に掛かる。嘘は言わない。
嘘言っても後でバレるし、元々資金の無い人なのだから、後でどうにもならなくなってしまう。

だから最初からちゃんと話をして、客と共同戦線を張って売却に挑むようにしている。
なのでこれまでトラブった事は無い。むしろ売却後「ありがとうございました。」と言われる。

前述した通り、今は債権者から転居費用が出ないから、荷造りは客にしてもらって、
引っ越しはウチのメンバーでウチのトラックでやる事もある。引っ越しについては殆ど無償だ。
そうでもしないと任意売却は進まない。

消費税増税で、再び景気は後退局面に入ってしまった。
また住宅ローン破綻者が増えそうな気がする。
もしギブアップするのなら、早い内に行動に出る事を薦める。
任意売却は時間との戦いになる事が多い。早く相談に来てくれれば、傷口が大きくなる前に処理ができる。