勝手にぶつぶつ

ちょっと前に、
知り合いの不動産屋から事故物件の相場について聞かれた。
何でも事故物件を専任媒介で扱うらしい。

その不動産屋は、
エンドユーザーの営業をやっていて独立した不動産屋で人が良い。
俺みたいな海千山千の百戦錬磨の不動産屋ではない。
良く言えば良心的な不動産屋だ。

事故物件の相場なんて無い。
ってか売れない。
でも料理の方法はある。
ただし時間は掛かる。

話を聞けば、
「安売りはしたく無い。」
と言う。
俺は知り合いの不動産屋に
「事故物件の相場などは無い。
　やってみないと分からぬし、
　そのまま売るのは相当難しい。」
と答えて置いた。

そしたらそれから二週間ほどして、
「事故物件を売ってくれ。」
と販売図面を持ってきた。
もちろん備考欄に
「。※心理的瑕疵あり。」
と記載されていた。
価格は相場よりも気持ち安い程度だ。

首都圏郊外の一戸建中古で、
事故物件をストレートに売るというのは、
余程運が良く無ければ売れない。

都心で売り手市場の場所であれば売れるだろうが、
買い手市場の首都圏郊外の住宅地で、
しかも購入者が一般エンドユーザーでは相当難しい。
しかもそんなに安くない。

しかし売る方法はある。
不動産ロンダリングするのだ。
ただし時間が掛かる。

事故物件を直ぐに売らないで賃貸に出すのだ。
もちろん外国人の居住も可にしてちょっと割安の家賃設定にしておく。
ただし契約期間を設けて置く。
期間設定の理由は、
所有者が使うとしておけば良い。

一般の日本人は事故物件を借りようとは思わないが、
外国人は案外そういう所は気にしない。
できれば技能研修などで来日している外国人ならばぴったりだ。
契約者は技能研修者を受け入れる企業になるからだ。
いわば社宅として借りる訳で、
もちろん契約者には事故物件である事を説明する。
しかし企業が入居者にその事を説明するかどうかは
こっちの知ったこっちゃない。

最初外国人に入居してもらう。
もちろん心理的瑕疵について説明する。
１～２年ぐらい住んでもらったら、
今度は日本人に入居してもらう。
今度は心理的瑕疵の説明はしない。
なぜなら、
以前の入居者が心理的瑕疵の要因となった人とは無関係の人が居住しているからだ。

ふた世帯目の入居者が退出したら販売に掛かる。
もちろん心理的瑕疵についての記載はしなくても大丈夫だ。
なぜなら、
ふた世帯もそこに居住していた実績があるからだ。

念を入れるのならば、
事故があった事を知らない不動産屋に専任を任せればなお良し。
もちろん知っていたとしても知らないふりをしていれば良い。

手間と時間は掛かるが、
こうすれば事故物件もロンダリングして一般の物件として売却ができる。
直ぐには売れないが、
売却するまでの間、
家賃収入も入って来るから損はしない。

知り合いの不動産屋はロンダリングをせずに、
ストレートに物件を広告に出してしまった。
これは一番まずいやり方だ。
こうしてしまった事で、
多くの不動産屋が件の物件は事故物件だと言う事を認識してしまった。
「事故物件だとは知らなかった。」
と言えなくなってしまったのだ。

事故物件は絶対に売れないと言う事は無い。
中には心理的瑕疵を気にしない人もいる。
ただし殆どの人は嫌がる。
少子高齢化、
消費増税、
中華コロナで経済が低迷している現状で、
事故物件をストレートに売る事は相当運がよく無ければ売れない。

件の物件、
この様な状況で一番まずい売り方をしてしまったという事だ。

大手パワービルダー。
消費増税と少子高齢化の影響を受けて物件が売れない。
マーケットの縮小に合わせて、
企業規模も少しづつだが縮小している。

そんな所に中華コロナショックだ。
建築部材が入らなくて工事が進まない。
デベロッパーとしては、
投資した資金を一日でも早く回収して回転したい。
ところが建築工事が進まなければ、
資金回収に時間が掛かってしまう。

大手パワービルダーは、
折角仕入れた物件を、
手付倍返しにして契約を破棄しているというのだ。
それは、
前述した通り、
中華コロナの影響で、
中国で生産されている建築部材が入らなくて、
工事がストップしてしまい、
いつ改善されるか分からないため、
土地を仕入れても、
いつ建築ができて、
いつ回収できるのか目処が立たないから、
手付倍返ししてでも、
契約を破棄した方が安全だと言う判断なのだろう。
つまり
それだけ資金繰りが切迫していると言う事だ。

俺は不動産屋を３０年以上やっているが、
こんな話を聞いたのは初めてだ。
如何に不動産・建設業界が崖っぷちに来ているかと言う事だ。

堅気には分からないだろうが、
今不動産・建築業界はリーマンショックの時のような危機に見舞われている。
ウチみたいに零細企業で無借金経営の所は、
食える分だけあれば良いから何とか凌げるが、
図体がでかくて経費が掛かる企業にとっては、
この状況はかなりつらい。
実際、
廃業した不動産屋もある。

無事廃業できた所は良い。
借金抱えて破たんする所も出始めている。

中華コロナ騒動は、
夏ごろまでには落ち着くと思われるが、
この半年近くの間、
息が止まった不動産・建築屋は相当辛い。
体力の無い所から破たんして行くのだろう。

大手ビルダーが仕入れた土地を、
手付倍返ししてでも契約を破棄する程、
業界は厳しくなっていると言う事だ。

大手建売ビルダーもしょっぱくなって来た。

大手建売ビルダーは、
数年前からしょっぱくなって、
大規模な人事異動や、
支店の統廃合などをしているんだが、
また人事異動があって、
成績が悪い奴を中心に動かした様だ。

そしてなによりしょっぱくなったと感じるのは、
完成物件の場合、
契約から決済まで１ヶ月でやってもらいたいと要請された。
つまり、
資金繰りが厳しくなってきていると言う事だ。

だから、
住宅ローンの事前審査は勿論、
契約と同時に本申込ができる様に、
予め準備しておかなければならんと言う事だ。

前にも書いたが、
仕入れも、
駅近くの確実に売れる物件じゃ無いと、
仕入しなくなっていて、
図体がでかいから大丈夫かと言えば、
直ぐに破たんする事はないだろうが、
事業規模は確実に縮小する。

当然社員は末端から切られる事になり、
大手に就職しているから安泰と言う事は無さそうだ。

ウチみたいな零細企業は借金も無く、
食えればいいやぐらいのスタンスでやっている所としては、
これまで傍若無人に振舞っていた大手がおとなしくなる事は
歓迎すべき事だ。

上り調子の時は、
無敵な勢いで拡大してい行くが、
一旦縮小に向かったら企業は一気に厳しくなる。
図体がでかい分、
経費が掛かって損益分岐点を下げられない。
また経費を直ぐにスパッと下げる事ができない。
それが重荷に担って、
縮小に向かうと大手は一気に弱る。

大手は決算期なのに、
コロナの影響で工事が進まず、
引渡しができない。
帳簿上は売掛金で売り上げ計上するんだろうが、
資金繰りが狂う事になって、
その面でも厳しい状況が生まれるのだろう。

今年、不動産・建設業界は、
リーマンショック並みに厳しくなる可能性が高い。
ただし、
金融システムが崩壊していないから、
その辺りが唯一の救いなんだが、
金融機関も慎重になっているから、
安心はしていられない。

ウチみたいな無借金経営の零細企業は直撃弾は喰らわないが、
間接的には影響があるだろうから、
今から準備をしておいた方が良いだろう。

日本各地の別荘やリゾートマンションが負動産になっている。
資産価値は無く、
所有していると税金や管理費が掛かって、
売りたくても誰も買わないいわゆる不動産。
こいつを利用する方法がある。

結論から言うと、
使い捨てをするのだ。

大金持ちや貧乏人は使えない。
ストライクゾーンは狭いと言う事を先に言っておく。

ポイントは家を持っていない年金暮らしだ。

新潟県湯沢あたりの中古リゾートマンションは、
事実上ほぼ無料で購入できる物件がある。
街に近い物件もあるから、
生活もそれほど支障は無い。
温泉が引き込まれている物件もある。
こういう物件を手に入れる。

管理費や温泉権利料などが発生するが、
こいつは家賃替わりとすれば良い。

プラスの財産が他にあると相続人が困る。
もしプラスの財産があったら使い切るか、
徐々に相続人に移しておくと良い。
一辺に大金を移すと贈与税の対象になるから、
それに抵触しない程度に上手くやる。

マンションの所有者である本人が死亡し相続が発生したら、
相続人は相続放棄すれば良い。
相続してしまったら税金や管理費の負担が発生する。
元々売るに売れない物件なのだから始末できない。

しかし相続放棄であれば、
物件は一旦国庫に入り後に競売等に付される。
落札されるかどうかは知ったこっちゃない。

他のマンション所有者や管理組合は困るだろうな。
誰かが落札して所有してくれないと管理費が入らない。
そうならないと維持管理ができない。
でもまぁ、
その頃には建築物としての耐久性が終わっているからな。
所有していた人はいずれにせよババを引く事になる。

この件は、
ババを引かずに負動産処分すると言う所がミソだ。
それには、
相続人が相続放棄する事が大前提だ。

もちろんデメリットも沢山ある。
だけど実際に年金暮らしの人が購入して、
実住しているからな。
物は考えようだ。

知り合いのハウスメーカーの営業さんと話をしたんだが、
住宅展示場も閑古鳥が鳴いているのだそうだ。

イベントをやると人が集まるが、
本命客は全然いなくて、
遊園地に遊びに来たノリで全然話にならんのだそうだ。
そんなんだから追っかける客がいなくて、
毎日定時で上がれるのだそうだ。
「クビになりそうだ。」
とこぼしていた。

住宅展示場の中でも、
二つの会社が撤退したそうで、
住宅展示場てのは、
人件費やら家賃やら水道光熱費やらを入れると、
１か月あたり２００万円ぐらい掛かる。
それで何か月もパイ喰らってたら大赤字だ。
そら撤退するわな。

面白いのは、
都心は良いとは言えないが、
金持ちがいっぱい居るからまぁまぁ。
首都圏から５０Ｋｍ以遠の少し遠い所も、
土地持ち客が多いからまぁまぁ。

一番悪いのは、
首都圏から２０～３０Ｋｍ圏で、
都心から電車で３０～４０分ぐらいのエリアだ。
このエリアが一番客が居ないのだそうだ。

確かに首都圏から２０～３０Ｋｍ圏の土地が売れなくなった。
ちょっと前まではそこそこ動いたが、
ここへ来て動きがピタっと止まった。

知り合いの営業マン。
何となく行く末を考えているみたいだ。
独立してやりたい様な事を言っていたが、
銀行も今はしょっぱい。
思い描いている様には行かないぜ。

これから、
不動産・建築の営業マンの難民がいっぱい出そうだぞ。