勝手にぶつぶつ

必殺仕事人と言えば、
藤田まことが中村主水を演じ、
表の社会では裁けない悪人を退治してゆく人気時代劇。

俺の知り合いが住むマンションには、
仕事人が居るんだそうだ。

知り合いから聞いた話なんだが、
そのマンションでは、
マンションの理事就任をきっかけに、
組合のカネを私的に流用していた者が、
ことごとく不審死しているとの事なのだ。

不審死をしている者は複数居て、
いずれも理事長に就任した者と、
不審死をした理事長に近しい者なのだそうだ。

一人目は死んでは居ないんだが、
理事長就任時に、
組合のカネを私的に流用していて、
それが発覚したんだが、
のらりくらしりている内に、
民事か刑事か分からないんだが、
それが問題で居なくなったそうだ。

二人目は、
長期に理事長に就任していた奴で、
組合のカネを私的に流用していた事はもちろんの事、
組合が主催するイベントで、
来賓から得た祝儀を全て自分の懐に入れていて、
更に、
組合から外部に発注していた業者から賄賂を貰っていて、
その総額は５００～６００万円程度あったみたいだ。
その事が後の理事会で問題になり追求されたんだが、
本人は頑なに否定したから裁判になったんだが、
裁判中に突然死した。

三人目は、
前述の理事長にくっついていた組合員で、
件の理事長のおこぼれを頂いていた奴なんだが、
こいつも件の理事長が死亡する数ヶ月前に孤独死した。

四人目は、
いわゆる変わり者で、
わかりやすく言えばクレーマーだな。
当初は家族で居住していたんが、
そんな奴だから家族はどこかへ引っ越してゆき、
クレーマー一人で住んでいたんだが、
奇行はその後もつづき、
最後には刑事事件を起こして、
しばらくおとなしくしていたそうなんだが、
ある日、
自ら命を絶ってしまったそうな。

五人目は、
これまた理事長経験者で、
理事長就任時に、
組合のカネを私的に流用していたそうで、
理事長離任数年後に、
若くして癌であっけなく逝ってしまった。

かように、
件のマンションでは、
組合に対して不正を行っていた奴は、
目に見えない力によって、
ことごとく粛清されている。

知り合いいわく、
「絶対に仕事人が居る。」
との事だ。

宅地建物取引業免許、
不動産業の免許だな。
不動産業免許を受ける条件に供託金が有る。
本店に付き１０００万円を管轄する法務局に供託する。
まぁ保証料みたいなもんだな。
これを供託しないと不動産業免許が下りない。

しかし１０００万円もの資金を寝かしていたらもったいない。
そこで、保証協会がある。
保証協会は、法務局に供託金を納付する代わりに、
本店に付き６０万円を収めれば、
法務局へ供託する１０００万円の代わりとなる。
なので、
殆どの不動産屋は保証協会に入っている。
実際には、
入会金だのなんだの支払うから、
２００万円弱は必要になるんだが、（今は１４０万ぐらい）
それでも１０００万円を供託すｒよりは大分安い。

最初に６０万円を支払うと、
後は毎年寄付金も含めて諸々の会費を約７万円弱を支払えば、
不動産業免許を受ける事ができる。
しかし年会費を支払わないと会員の立場を喪失し、
不動産業免許は取り消される事になる。

ある不動産屋が、
年会費が支払えないらしいｗｗ。

その不動産屋は元々デララメな業者で、
専任取引士も置いていない。
インチキで免許を受けている。

その不動産屋の社長は、
宅地建物取引士の免許を持っていない。
そこで、
ある不動産ブローカーの宅地建物取引士の免許を借りて、
不動産業の免許を受けている。免許貸って奴だ。
だからその不動産屋には宅地手物取引士は常勤していない。
もちろんこれは違法行為で、発覚したら免許剥奪になる。

そんなデタラメな不動産屋だから、
社会的信用も無く、
役所や銀行とも何やらトラブルを起こした事もあって、
社名と所在地を変えている。
今は仕事が無い状態。
稼ぎがないからカネが無くて、
会費が支払えないと言う事なのだろう。

７万円程度、
アルバイトでもすれば支払えるだろうに、
そこまでの根性は無い様で、
カネが無くてオロオロしているそうだ。
あちこち借金だらけで、
カネを引っ張る先も無い。
俺の知り合いの所にも無心したらしいが、
足蹴にしてやったそうだｗｗ。

会費は毎年６月末に口座から引き落とされるんだが、
その後支払ったのかどうか知らない。
まぁ、評判の良い業者者じゃないし、
元々インチキで免許受けている業者だから、
潰れてもそいつにカネ貸していいる奴ら以外は、
社会的には何ら問題は無いと思われる。
むしろこういう業者は潰れた方が良い。

で、ちょっと調べてみたら、
業者登録無くなってたｗｗ。

某ハウスメーカーで建築している客から、
外構工事の依頼があった。
正確には、
まだ契約はしていないんだが、
ウチで施工する事は間違えない。
しかし話が進まない。
と言うのは、
客とハウスメーカーとの間で揉めているからだ。

簡単に説明すると、
建築請負契約の金額は３５００万円なんだけど、
オプションがそれにプラス１０００万円にもなっていて、
客がちゃんと返事していないオプションまで着工してしまって、
そのあたりで揉めていて、
裁判するとかしないとかまで揉めてしまって、
外構工事に捻出できる金額が判明しないのだ。

客から話を聞くと、
担当の影響マンは業界歴４～５年なんだけど、
どうもちゃんとしていないみたいなのだ。
いい加減というか、曖昧というか、ずるいというか、
とにかくキッチリしていないんだそうだ。

これな、
建築業界の営業スタイルに問題がある。

不動産業界の場合、
客の資金計画をしっかり抑えて、
計画の予算内で収める。
だから、後でカネが足りないなんて事が起きない。

一方建築業界の営業スタイルは、
積み重ね方式なのだ。
安い金額から入って、
あれも良いですよ、
これも良いですよと煽って、
請負金額を増やして行くのだ。

客は夢を持っているから、
営業マンはそこを煽って金額を上げてゆく。
客が冷静になって振り返ると、
建築金額が雪だるまの如く膨れ上がっている。
こんな事を昔からやっているのだ。

腕の有る営業マンは、
客の予算をしっかり把握して、
ギリギリの線まで狙うんだが、
馬鹿な営業マンは、
際限なく引き上げてしまって、
後で客と揉める事になる。
今回は正に後者の方だ。

そんな訳で、
ウチはその結果を待っている状態で、
多分、
最低限の工事になるのだろうな。
今のウチにしてみたらその方がありがたい。

というのは、
別件で、
法人発注のちょっと規模の大きな工事と重なるからで、
基本的にウチは、
余程の事が無い限り、
工事を外部に丸投げしないから、
工事が重なってしまうと人手不足で困るのだ。

昨今、建築着工棟数が激減しているから、
各ハウスメーカーは客の取り合いで、
敷居を低くして客を呼び込んでいるから、
こういう事が起きるのだろう。

ハウスメーカーのトラブルは、
昔から変わらんなぁ。
ご苦労なこってす。

不動産屋の形態にはいくつかあって、
ウチ見たいに売買がメインの所と、
賃貸がメインの所がある。

売買がメインな所は、
不動産を仕入れて付加価値を付けて売る事によって利益を得る。
または不動産売買の仲介業務で手数料を稼ぐ。

賃貸がメインな所は、
賃貸物件の仲介手数料や、
大家からもらう管理料・広告費などが主な収入。

賃貸で食ってゆくには、
如何に自分の所で抑える管理物件を多く持つかがポイントになる。
大家と提携して１０世帯のアパートをひとつ預かるとする。
家賃に管理費を２千円乗せたとすると、
その不動産屋は、
１か月で２万円の管理費の売り上げがある訳だ。

かようにして１０世帯のアパート１０棟を管理したら
総部屋数は１００部屋で、
月の管理費収入は２０万円になる。
この他に管理している部屋の契約更新料で、
二年に一回更新手数料が家賃の１か月分入る。
仮に家賃が５万円で１００部屋あったら、
二年に一回５００万円入る。
月にならすと約２０万円で、
さっきの管理費と合わせると月額で４０万円になる。
これが２００世帯管理していたとすると、
売り上げは倍になる。

だから賃貸がメインの不動産屋は、
なるべく多くの管理物件を持ちたいわけだ。

たくさん管理物件を持つのは良いのだけれど、
住人の苦情や問題を解決しなければならない。
家賃の不払いについては、
近年家賃保証に加入する事を条件に賃貸借してるから、
家賃滞納が発生しても、
保証会社に電話を入れれば業務終了。
昔に比べたら随分楽になったものだ。

管理していて一番厄介なのは、
自殺や事件が起きる事だ。
いわゆる事故物件って奴だな。

事故物件が発生すると、
その部屋はしばらくの間貸せなくなる。
当然大家は家賃が入らないし、
不動産屋は管理費や更新手数料が入ってこなくなる。

最近はわざわざ家賃が安い事故物件を選んで入居する店子もいるが、
それはごく少数で、
ほとんどの人は避けるのが事故物件。
で、それをどうするかとう言うと、
金を支払って、
事故物件に実際に一定期間住んでもらうんだそうだ。

このアルバイトはあまり公募されず、
口伝えで広げられていて、
事故物件に賃貸借契約をしたと見せかけて実際に住んでもらう。
バイト料は１か月あたり数万円から１０万円程度。
これで３か月から半年ぐらい入居してもらう。
水道光熱費は不動産屋もしくは大家が負担する。
バイトは家賃タダの上にバイト料はもらえるし、
光熱費不要で住める。

事故物件でも一度誰かが住めば、
次に入居する人に事故物件である事を告知しなくても良いという事になっている。
大家にしてみれば、
何年も家賃収入を失うよりも、
数十万円支払って次の入居者に住んでもたらった方がお得という事だ。

近年大家向けに、
事故物件保険ができたが、
原状回復の為の費用と、
数か月分の家賃保証は出るが、
ロンダリングはできない。
ロンダリングして非事故物件にしないと次の入居者が入らない。

以前は事故を起こした遺族と賃貸契約を交わして、
遺族が住んでいた事にして事故物件ロンダリングをしてたみたいだが、
近隣の居住者から、
居住実態が無い事がばれるから、
実際に人を住まわせて事実を作ろうと言う訳だな。

住むところに困っている奴や、
オバケなんか怖くない！
って奴を使えば、
ロンダリングできる。

実は俺の知り合いも事故物件を売りに出していたんだが、
告示事項ありだし、
大島テルに記載されちゃって売れなくなってしまった。
もう何年も塩漬けになっている。

ロンダリングのやり方は他にも様々あるが、
物件の所有者にしてみたらいい迷惑だ。
近年素人の不動産投資が流行っているみたいだが、
素人が不動産に手を出すと、
時として事故物件にされたりして、
百戦錬磨の不動産屋ならロンダリングできるが、
素人じゃダメだろうな。
下手すりゃ借り入れの返済ができなくなって、
自分が事故物件バイトをする様になってしまうぞｗｗ。

こないだ知り合いの不動産屋から、
取引した建物に雨漏りがあったから見て欲しいと依頼があり、
現場確認しに行った。

その建物は築３０年弱で、
大手有名ハウスメーカーが建築した注文住宅だった。
街中の３階建てで、
外壁はALCで屋根は陸屋根。
シート防水だ。

２階に出幅４５５、幅１８２０の申し訳程度のバルコニー。
３階にもサービスバルコニーが設置されていて、
これらもシート防水。

この建物は建築されてから１回だけ外壁塗装している様だが、
外壁塗装してから１５年は経過している様だ。

雨漏りの原因は、
屋根と二箇所のバルコニーのシート防水に穴が開いている事だ。
そこから水が建物内に侵入し、
階下に雨漏りしたものだ。

職人と二人でこの建物を見て回ったんだが施工がひどい。
外壁のALCは凸凹。
普通外壁はツライチに張ってあるものだ。
所が件の建物は外壁が凸凹になっている。
まるで素人が張った様だ。

二階のリビングの窓が大きなコーナー出窓になっているんだが、
窓の片方の端に縦長の滑り出し窓が付いている。
当然窓を外から拭く事は出来ない。

問題にもなっているサービスバルコニーなんだが、
３階の洗面脱衣所の外に設けられていて、
洗面脱衣所にはこれまた小さな滑り出しの窓があるだけで、
サービスバルコニーに出られない。
ここに行くには、
外から長ハシゴを掛けないと行けない。
しかも隣の家とぴったりくっついていて、
境界にはフェンスが設けられているから、
フェンスを外して、
隣の家の敷地からハシゴを掛けないとハシゴが掛けられない。
サービスバルコニーの排水口が詰まったら
ゴミを取るのは大事になる。

屋上と言うか屋根と言うか、
そこに行くには普通の長ハシゴでは行けない。
３段の１０ｍ超のハシゴを掛けないと行けない。

先述した通り敷地の三方は隣の家との空間が８０センチ程度しか無く、
前面道路からは、
６６００Vが通電している電線が掛かっていて
ハシゴを掛ける十分な空間が無い。
こちらからもハシゴが掛けられない。
高所作業車もダメだ。
もし屋根にゆこうとしたら、
足場を架けるしか屋根に行けないのだ。

しかし屋根というか屋上には、
３階の部屋に設置されたエアコンの室外機が乗っているのだ。
電気屋はどうやって設置したんだ？
長ハシゴ掛けて決死隊で室外機を設置したのか？
不思議。

俺が建築計画を建てる時は、
将来のメンテナンスの事も考慮して計画を立てる。
件の建物はメンテナンスするのに、
高層建築物をメンテナンスする様に手間とカネが掛かる。
将来のメンテナンスについての配慮が丸で無いのだ。
これが某大手ハウスメーカーの注文住宅の建物だ。

この建物が建築された時期は、
バブルが崩壊した直後ぐらいで、
実住の不動産や建築にはバブル崩壊の影響は無い時期で、
３階建てと言う事もあって建築坪単価は、
１００万円程度していたものと思われる。
坪単価１００万円出してこの程度の建物だ。

さてこの建物、
取引上で大問題になっている。
買主は激怒していて場合によっては裁判も辞さない様だ。
果たしてどうなる事やら。